美国加密货币抵押贷款：应对估值挑战与监管不确定性

核心要点

• 美国联邦住房金融局（FHFA）要求房利美和房地美在抵押贷款申请中考虑加密货币，提升了加密货币在传统金融中的地位。
• 加密货币抵押贷款为年轻群体（通常是主要的加密货币持有者）提供了扩大住房拥有权的机会。
• 包括加密货币波动性和贷款机构的怀疑态度在内的监管和估值挑战，对加密货币抵押贷款的广泛采用构成了重大障碍。
• 政治动态显著影响了加密货币在房地产领域的整合，不同政治人物和党派对此持不同支持或反对态度。

WEEX 加密新闻, 2026-01-20 15:40:09

加密货币作为一种革命性的金融工具，正在向美国传统的抵押贷款领域迈进。虽然加密货币支持的抵押贷款概念带来了许多机会，但也浮现出一些挑战，主要围绕估值风险和监管不确定性。

开启房地产领域的加密货币大门

2026年1月16日，总部位于宾夕法尼亚州的贷款机构 Newrez 宣布计划开始接受某些加密货币作为抵押贷款申请标准的一部分。这一突破性举措将于2月开始，并将涵盖房屋、再融资和投资性房产等多种贷款类型。此举反映了美国联邦住房金融局（FHFA）在2025年发布的指导方针，该方针敦促房利美和房地美制定将加密货币纳入贷款考量的策略。据 btc-42">比特币 (BTC) 国库公司 Strategy 董事长 Michael Saylor 称，这一关键时刻被视为比特币加入了典型的“美国梦”住房拥有权。

FHFA 的指令引起了为抵押贷款市场注入流动性和稳定性的关键政府支持企业的重要认可。尽管如此，虽然相关工作已经启动，但发行方表现出谨慎态度，因为监管明确性仍在发展中。

加密货币抵押贷款：美国年轻人通往住房拥有权的潜在途径

将“美国梦”的概念扩展到包括更多年轻房主是 FHFA 决定的一个显著推动力。该机构局长 Bill Pulte 强调，纳入加密货币符合确保可持续、长期住房拥有权的目标。从历史上看，尽管存在经济波动，但美国的住房拥有率在过去几十年中一直保持稳定，在60%到70%之间波动。然而，一个趋势显现出来，即房主的平均年龄在增加，从2010年的39岁跃升至2025年的近59岁。这表明存在阻碍千禧一代和Z世代进入房地产市场的障碍。

持有大量单户租赁股票的机构投资者的存在加剧了这种情况。汉密尔顿项目（2023年）的一项分析说明了这种集中的程度，这些实体分别在亚特兰大、孟菲斯和伯明翰持有27%、45%和37%的此类房产。与此同时，大多数加密货币爱好者年龄在44岁以下，这提供了一个途径，即在抵押贷款计算中纳入加密货币可以为年轻投资者进入住房拥有权铺平道路。

解决负担能力问题：平衡加密货币的风险与可能性

支持者认为加密货币在提高负担能力方面具有潜力。Bill Pulte 呼应了这一观点，强调了加密货币在实现负担能力目标方面的效用。在 FHFA 的指导方针出台之前，2022年，总部位于迈阿密的金融科技公司 Milo 提议允许使用加密货币作为30年期抵押贷款的担保，而无需放弃资产所有权。Milo 的首席执行官 Josip Rupena 承认，对于加密货币富裕人士来说，传统的途径充满了因出售加密货币作为首付款而产生的税收负担。

然而，解决估值挑战对于加密货币抵押贷款产生实质性影响仍然至关重要。FHFA 加强对风险管理的考量，规定资产必须存放在美国受监管的交易所。此外，虽然指导方针是针对房利美和房地美的，但这些企业不能强制个别贷款机构接受加密货币。复杂性就在于此——加密货币的接受程度各不相同，正如 Whalen Global Advisors 的 Charles Whalen 所言，贷款机构主要与“私人标签”或“巨额贷款市场”打交道。投资者应在心理上做好准备，由于加密货币市场臭名昭著的剧烈波动，加密货币估值可能会出现“缩水”。

政治对加密货币抵押贷款轨迹的影响

将加密货币纳入抵押贷款审议带有不可否认的政治色彩。Pulte 指出，他的指令部分符合将美国转变为加密货币避风港的更广泛愿景，正如特朗普政府的政策所呼应的那样。Redfin 的 Daryl Fairweather 将此举描述为加密货币正常化，这在无意中支持了总统议程。然而，政治格局仍然两极分化，包括 Elizabeth Warren 和 Bernie Sanders 在内的知名民主党人表示反对，他们警告不要将政治操纵置于金融体系风险之上。

将该指令立法为具有约束力的法律的努力遇到了障碍。怀俄明州参议员 Cynthia Lummis 在2025年提出了《21世纪抵押贷款法案》。然而，立法进程陷入停滞，该提案在银行、住房和城市事务委员会中搁置。值得注意的是，市场波动，特别是在贷款加密货币估值期间，给贷款机构带来了巨大的考量。

特朗普政府的抵押品改革强调降低住房成本，支持诸如利用退休储蓄作为首付款以及限制机构投资单户住宅等提议。政治决策与加密货币势头之间的共生关系将从本质上引导更广泛的住房叙事。

加密货币抵押贷款的未来：充满希望但复杂

随着华盛顿努力应对加密货币的潜力，涵盖从稳定币到电子住房融资的所有内容，加密货币抵押贷款的最终轨迹在很大程度上取决于金融机构。这些方案能否获得牵引力取决于经济可行性与将此类波动资产整合到现有抵押贷款框架中所带来的风险缓解措施的同步。

围绕传统金融中加密货币的对话仍在发展中。随着贷款机构反思监管框架和不断发展的商业模式，加密货币彻底改变住房拥有权的潜力依然存在。然而，这种潜力仍然与保护贷款人和借款人的稳健监管模式和透明的估值方法挂钩。

兴趣的激增表明加密货币的影响力正在扩大，超越了理论讨论，进入了实际应用。这种转变需要对其变革潜力和内在挑战进行深入审查。

前进之路

虽然前方的道路充满了来自监管机构和市场动态的挑战，但可以肯定的是，加密货币不再处于金融创新的边缘。相反，它正坚定地走在重塑包括房地产抵押贷款在内的各个行业的道路上。

对于利用数字资产的准房主来说，希望与不断发展的格局并存。他们必须保持知情，权衡财务利益与相关风险。随着叙事的展开，创新与监管之间的平衡将在决定加密货币抵押贷款的可持续采用方面发挥决定性作用。

常见问题解答

加密货币如何影响住房负担能力？

加密货币可以通过允许个人利用其数字资产作为抵押贷款申请的一部分来影响住房负担能力，从而可能为年轻一代和首次购房者减轻通往住房拥有权的道路。

监管在采用加密货币抵押贷款中起什么作用？

监管提供了框架，在此框架内，加密货币可以安全有效地整合到抵押贷款流程中，确保贷款人和借款人免受加密货币固有波动性的影响。

所有加密货币在抵押贷款申请中都被视为同等吗？

不，贷款机构通常只认可某些加密货币，如比特币，并要求这些资产存放在美国受监管的交易所，以降低风险。对山寨币的接受程度可能因机构而异。

与加密货币抵押贷款相关的关键风险是什么？

关键风险包括加密货币的波动性，这可能会影响贷款机构的估值和抵押品保证，从而影响贷款的稳定性和条款。

政治环境是否有利于加密货币抵押贷款的增长？

政治环境好坏参半，一些领导人主张将加密货币整合到金融体系中，而另一些领导人则对系统性风险表示担忧，这反映了关于加密货币在经济中作用的更广泛辩论。